16.08.2021 13:21

Leerwohnungsbestand höher

(Basel) Der Leerwohnungsbestand in Basel-Stadt hat sich innert Jahresfrist um 162 auf 1 235 Einheiten erhöht.

Die Leerwohnungsquote liegt nun bei 1,1%. Das ist weiterhin einer der tiefsten kantonalen Werte. Im städtischen Vergleich hingegen liegt der Basler Wert über demjenigen anderer Grossstädte.

Die Leerwohnungsquote beziffert den Anteil leerstehender – und auf dem Wohnungsmarkt per Stichtag 1. Juni erhältlicher – Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand. In Basel-Stadt ist diese Quote im Juni 2021 um 0,14 Prozentpunkte auf 1,10% gestiegen. Die Anzahl der leerstehenden Wohnungen hat sich von 1 073 auf 1 235 vergrössert. Gründe für den Anstieg liegen in der ab Mitte 2020 gesteigerten Bautätigkeit und dem leicht abgeschwächten Bevölkerungswachstum.

Struktur der Leerwohnungen

Bezüglich Zimmerzahl weist der Leerstand folgende Struktur auf: Dem Mittelwert von 1,1% entsprechen die Dreizimmerwohnungen. Höhere Quoten von jeweils 2,3% und 1,4% entfallen auf die kleineren Wohnungen mit einem Zimmer bzw. zwei Zimmern. Tiefere Werte weisen die grösseren Wohnungen mit vier sowie mit fünf (je 0,5%) und mit mindestens sechs Zimmern (0,2%) auf. Zur Steigerung der Leerstandsquote hat vor allem der höhere Leerstand bei kleineren Wohnungen beigetragen: Im Vergleich zu 2020 ist der Leerstand bei den Ein- und Zweizimmerwohnungen um 142 Einheiten gestiegen.

5% der Leerwohnungen sind Neubauwohnungen der letzten zwei Jahre. Bei 14% handelt es sich um Wohnungen, die innerhalb der vergangenen zwei Jahre renoviert wurden. 81% der angebotenen Leerwohnungen sind unverändert.

Leerwohnungsziffer im Vergleich

Im Kanton Basel-Landschaft wurden gegenüber dem Vorjahr 213 leerstehende Wohnungen weniger, nämlich insgesamt 1 404 gezählt. Dies entspricht einem Rückgang der Leerwohnungsquote von 1,13% auf 0,97%. Für die gesamte Nordwestschweiz, d. h. auch unter Berücksichtigung der Bezirke Laufenburg und Rheinfelden im Kanton Aargau sowie der Bezirke Thierstein und Dorneck im Kanton Solothurn, ist aufgrund der zurzeit verfügbaren Zahlen mit einer geschätzten Leerstandsziffer von 1,3% zu rechnen.

Die gesamtschweizerische Leerstandsziffer 2021 liegt zurzeit noch nicht vor. Letztes Jahr betrug sie 1,7%. Sie dürfte sich aufgrund der bisher zugänglichen Werte auch 2021 in einem ähnlichen Rahmen bewegen. Im städtischen Vergleich liegt die Quote der Stadt Basel mit 1,1% deutlich über der für 2021 bereits verfügbaren Quote von Bern (0,5%). Für die anderen Grossstädte liegen noch keine Zahlen vor.

Die Verteilung des Leerstands im Stadtkanton zeigt grossräumig ein recht ausgeglichenes Bild: Gross- und Kleinbasel weichen mit 1,2% bzw. 1,0% Leerstand nur wenig voneinander ab. Auf der Ebene der Wohnviertel treten die Unterschiede aber deutlicher hervor: Die höchsten Leerstandsquoten entfallen auf die Wohnviertel Altstadt Grossbasel mit 2,2%, Vorstädte und Altstadt Kleinbasel mit je 1,9%. Die Gemeinde Bettingen mit 0,0% und das Hirzbrunnenquartier sowie das Wohnviertel Bachletten mit je 0,3% weisen die niedrigsten Leerwohnungsquoten auf.

Erhöhung beim Leerstand von Geschäftsräumlichkeiten

Gemäss der zeitgleich vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft beider Basel (SVIT) durchgeführten Erhebung im Geschäftsbereich hat sich das Angebot an leerstehenden Geschäftsflächen in den beiden Basel um 15% von 327 000 m² auf 375 000 m² erhöht. Im Stadtkanton stieg die Leerstandsfläche um 64 000 m² (+53%) auf knapp 185 000 m², im Landkanton dagegen nahm sie um 16 000 m² (-8%) auf knapp 191 000 m² ab. Die Veränderungen im Stadtkanton sind hauptsächlich auf grössere Leerstände bei den Büroflächen zurückzuführen. Aber auch bei den Lager-, Gewerbe- und Ladenflächen haben die Leerstände teilweise stark zugenommen. Im Landkanton wurde nur bei den Büroflächen eine Zunahme verzeichnet. Die gegenläufige Veränderung in den beiden Basel erhöhte den Anteil des Stadtkantons am gesamten Angebot von 37% auf 49%.

Die Resultate basieren auf der Leerstandserhebung vom 1. Juni 2021. Der Wohnungsleerstand wurde durch das Statistische Amt des Kantons Basel-Stadt und das Statistischen Amt des Kantons Basel-Landschaft gemeinsam erhoben. Parallel dazu führte der SVIT beider Basel die Erhebung der leerstehenden Geschäftsflächen durch.

Die Daten sind abrufbar unter www.statistik.bs.ch/leerstand

Kommentar der Kantons- und Stadtentwicklung zu den Leerstandszahlen 2021

Eine erfreulich hohe Wohnbautätigkeit der letzten Jahre sorgt dafür, dass die Leerstandsquote bei den Wohnungen trotz anhaltendem Bevölkerungswachstum weiterhin bei über 1 Prozent liegt. Damit liegt sie deutlich über dem Wert vergleichbarer Städte wie Zürich (0,2%) oder Bern (0,5%). Durch die per 1. Januar 2022 in Kraft tretende neue Wohnraumschutzverordnung werden Mieterinnen und Mieter von bezahlbaren Wohnungen künftig zudem besser vor Verdrängung und Mietzinserhöhungen geschützt.

Die neusten Zahlen zum Wohnungsleerstand zeigen die Wichtigkeit der Arealentwicklungen. Nur eine ausreichende Wohnbautätigkeit verhindert aufgrund des Bevölkerungsdrucks eine erneute Abnahme des Wohnungsleerstands. Letztes Jahr konnte die Anzahl Wohnungen um 672 Einheiten erweitert werden, ein beträchtlicher Teil davon entfiel auf die Neubauprojekte CityGate und Claraturm (Annex-Bau), in denen ab September 2020 schätzungsweise knapp 500 Personen einziehen konnten. Aus Sicht der Kantons- und Stadtentwicklung besteht aufgrund des anhaltend hohen Bedarfs an Wohnungen trotz leicht steigender Leerstandszahlen eine zentrale Aufgabe darin, das Wohnungsangebot im Kanton weiter auszubauen. Durch die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum nimmt auch der Druck auf bestehende Wohnungen ab. Basel ist dabei in der glücklichen Lage, über mehrere Areale mit grossen Entwicklungspotenziale zu verfügen. Freiwerdende Industrie- oder Güterareale, wie das Areal VoltaNord im St.Johann oder das Areal klybeckplus im Kleinbasel werden schrittweise für Wohnnutzungen geöffnet und zu attraktiven Stadtteilen transformiert. Dazu Lukas Ott, Leiter der Kantons- und Stadtentwicklung: "Dort wird künftig nicht nur gearbeitet, sondern auch gewohnt. Natürlich werden die Areale im Zeichen des Klimaschutzes nach höchsten ökologischen Ansprüchen entwickelt. Im Richtplan ist zudem festgehalten, dass ein Drittel des neu geschaffenen Wohnraums preisgünstig sein muss. Die Transformationsareale stellen mit ihren Potenzialen für Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt eine riesige Chance für Basel dar."

Weiter geht der Leiter der Kantons- und Stadtentwicklung davon aus, dass Büro- und Gewerbeflächen zukünftig vermehrt unter Druck kommen: „Einzelne Unternehmen haben ihre Erfahrungen mit Home-Office bereits zum Anlass genommen, Büroflächen und damit Kosten zu reduzieren. Verstärkend kommt hinzu, dass durch die Fertigstellung des zweiten Rocheturms eine weitere Rochade auf dem Büromarkt anstehen wird. Es ist daher absehbar, dass es in den nächsten Jahren zunehmend schwieriger wird, Büroflächen zu vermieten. Umgekehrt werden Umnutzungen zu Wohnungen attraktiver werden.“ Bereits vor einiger Zeit hat die Kantons- und Stadtentwicklung eine Potenzialstudie zur Umnutzung von Büroflächen in Wohnraum in Auftrag gegeben. Dabei zeigte sich, dass Umnutzungsvorhaben von Büroflächen durchaus wirtschaftlich sein können.

Schliesslich macht Lukas Ott darauf aufmerksam, dass es auch im Bereich Airbnb-Wohnungen zu Korrekturen kommt, da diese weniger nachgefragt werden und zumindest ein Teil davon (wieder) auf den Mietwohnungsmarkt gelangt.

Am 1. Januar 2022 tritt die neue Verordnung über den Wohnraumschutz in Kraft. Sanierungen und wichtige energetische Erneuerung von Wohngebäuden sollen weiterhin möglich sein. Durch eine zusätzliche Bewilligungspflicht und Mietzinskontrolle bei Sanierung, Umbau oder Abbruch von bezahlbarem Wohnraum werden Mieterinnen und Mieter besser vor übermässigen Mietzinserhöhungen geschützt. Verstärkte Anreize zur Sanierung im bewohnten Zustand und ein Rückkehrrecht bei Sanierung und Umbauten wirken Massenkündigungen entgegen.

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