Neuer Mietspiegel
(Freiburg) Seit Januar gilt der neue Mietspiegel. Damit lässt sich in wenigen Minuten ganz einfach errechnen, ob die eigene Miete oder eine geforderte Mieterhöhung dem Mietspiegel entspricht. Unter www.freiburg.de/mietspiegel ist ein Online-Rechner zu finden, der das Ergebnis mit wenigen Klicks und Eingaben präsentiert. Auf dieser Seite steht auch die Mietspiegel-Broschüre zum kostenlosen Download bereit. Sie kann auch als gedruckte Version zum Preis von 7,50 Euro bestellt (Tel. 0761/201-5302) oder in mehreren Dienststellen (siehe Fuß der Meldung) gekauft werden.
Ist die Miete zu hoch oder die Erhöhung, die der Vermieter fordert, berechtigt? Wie viel Miete kann ich für meine Wohnung verlangen? Antworten auf diese Fragen gibt der Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet. Dies ist eine Durchschnittsmiete, die mit Hilfe statistischer Verfahren berechnet wird. In die Auswertung fließen aufgrund gesetzlicher Vorschriften allerdings nur Haushalte ein, deren Mietverträge innerhalb der vergangenen vier Jahren verändert oder in den letzten zwei Jahren neu vereinbart wurden.
Dadurch will der Gesetzgeber sicherstellen, dass die Durchschnittsmiete den aktuellen Marktpreis widerspiegelt (daher der Name „Mietspiegel“). Diese Begrenzung wird kritisch gesehen, da länger unverändert bestehende, möglicherweise günstigere Mietverhältnisse nicht in die Berechnung eingehen. Die derzeitige Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag festgelegt, die Verlängerung des Betrachtungszeitraums zu prüfen – eine gesetzliche Neuregelung gibt es allerdings noch nicht.
Der Mietspiegel 2019/2020 wurde von einer paritätisch besetzten und ehrenamtlichen Arbeitsgruppe aus Fachkräften der Freiburger Wohnungswirtschaft und Interessenverbänden unter Moderation eines anerkannten Mietrechtsexperten erstellt und durch das GEWOS-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung begleitet. Mit seinem Beschluss vom 13. November 2018 hat ihn der Gemeinderat als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.
Demnach liegt die mittlere monatliche Nettomiete aller Wohnungen, unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen, in der Stadt Freiburg bei 8,56 Euro je Quadratmeter. Die durchschnittliche Mietpreissteigerung seit dem letzten Mietspiegel 2017 beträgt 3,7 Prozent.
Der Mietspiegel gilt für alle Mietwohnungen des freien Marktes zwischen 20 und 150 Quadratmeter. Ausgenommen sind preisgebundene oder geförderte Wohnungen, Wohnungen in Studierenden- oder sonstigen Wohnheimen, Wohngemeinschaften mit Einzelmietverträgen, möblierte Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
Bei den Angaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter. Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die Überlassung der Wohnung ohne Betriebs- und Heizkosten. Die Miete für eine Garage oder einen Stellplatz, etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettokaltmiete nicht enthalten. Kostenansätze für Schönheitsreparaturen und kleinere Instandhaltungskosten sind für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Bedeutung.
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind beispielsweise Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten, muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt im Mietspiegel anhand mehrerer Tabellen. Die Basismiete richtet sich nach der Größe der Wohnung in Quadratmetern Wohnfläche. Besonderheiten bei Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung werden über ein Tabellensystem mit Zu- und Abschlägen erfasst und ermöglichen eine detaillierte Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen, die von der Basismiete abweichen. Für besondere Wohnwertmerkmale wie Penthouse oder die Lage an einer stark befahrenen Bahntrasse sind weitere Zu- oder Abschläge möglich.
Kriterien der Berechnung Abhängig von der Wohnfläche ergibt sich die Basismiete. Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen derjenigen Räume, die ausschließlich zu einer bestimmten Wohnung gehören. Nicht dazu gehören Zubehörräume, Keller, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Dachgeschossflächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte berücksichtigt; nicht berücksichtigt werden Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel ihrer Grundfläche, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Die Basismiete pro Quadratmeter beträgt bei 20 qm 14,36 Euro, bei 30 qm 11,14 Euro, bei 40 qm 9,66 Euro, bei 60 qm 8,16 Euro, bei 80 qm 7,94 Euro, bei 100 qm 8,55 Euro, bei 120 qm 9,17 Euro und bei 140 qm 9,11 Euro. Alle weiteren Angaben bis zu 150 qm stehen quadratmetergenau in der Mietspiegel-Broschüre bzw. online.
Daneben wirken sich besondere Wohnwertmerkmale, die von der Vermieterin bereitgestellt werden, auf die Miethöhe aus. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale (z. B. hochwertige Bodenbeläge) selbst geschaffen, ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden, werden sie nicht mitberechnet. Grundsätzlich ist eine Wohnung in diejenige Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude fertiggestellt beziehungsweise die Wohnung bezugsfertig wurde. Bei einem Baujahr bis 1918 gibt es 8%, bei Baujahr 1919 bis 1948 13%, bei Baujahr 1949 bis 1960 10% und bei Baujahr 1961 bis 1977 7% Abschlag. Bei Baujahr 1978 bis 1994 gibt es 3%, bei Baujahr 1995 bis 2001 7%, bei Baujahr 2002 bis 2008 9% und bei Baujahr ab 2009 18% Zuschlag. Eine grundlegende Modernisierung seit 2001 gibt weitere 6 Prozent Zuschlag.
Die Lage in einem Gebäude mit mindestens 10 Etagen (oberhalb des Erdgeschosses) führt zu einem Hochhaus-Abschlag von 6 Prozent auf die Basismiete.
Zu den besonderen Merkmalen der Wohnungsausstattung, die den Mietpreis in Freiburg beeinflussen, zählen eine gehobene Küchenausstattung (plus 15%), Einbauschrank oder -schränke (nicht im Küchenbereich; plus 3%), ein gut nutzbarer Balkon bzw. eine gut nutzbare Loggia (mindestens 8 qm groß; plus 5%), ausschließlich eigene Gartennutzung (plus 5%), überwiegend Dreifachverglasung (plus 6%) und die Modernisierung bzw. der Einbau des Warmwassererzeugers nach 2009 (plus 3%). Abschläge gibt es bei Wohnungen ohne Gegensprechanlage mit Türöffner (minus 3%), ohne Abstellgelegenheit für Fahrräder oder Kinderwagen innerhalb des Gebäudes (minus 3%), sowie bei Einzelöfen oder mindestens einem Wohnraum ohne Heizung (minus 8%).
Die Miethöhe wird auch von der Lage der Wohnung beeinflusst. Dazu wurden fünf Wohnlagenzonen auf Stadtteilebene ermittelt; ihre Klassifizierung erfolgte anhand der durchschnittlichen Miethöhe pro Stadtteil. Bei der Lage im Grenzbereich zwischen zwei Stadtteilen oder Unklarheiten in der Zuordnung gilt das Straßenverzeichnis in der Mietspiegel-Broschüre. Zuschläge gibt es in den Stadtteilen Altstadt, Herdern, Neuburg (jeweils plus 12%), Oberau, Rieselfeld, Vauban und Wiehre (plus 9%). In Betzenhausen, Ebnet, Günterstal, Kappel, Lehen, Littenweiler, St. Georgen, Stühlinger, Waldsee und Zähringen gibt es weder Zu- noch Abschlag. Abschläge gibt es in den Stadtteilen Brühl, Haslach, Landwasser (jeweils minus 7%), Hochdorf, Mooswald, Munzingen, Opfingen, Tiengen, Waltershofen und Weingarten (minus 15%).
Zusätzlich wurden objektive Wohnlagekriterien ermittelt, die Zuoder Abschläge auf kleinräumiger Ebene erlauben. Wenn die Wohnung an einer Hauptverkehrsstraße mit starkem Verkehrsaufkommen und hohem bis sehr hohem Lärmpegel liegt, gibt es 3% Abschlag. Wenn die nächste Grünanlage bzw. Park, die mindestens so groß ist wie ein Fußballfeld, über 1.000 Meter entfernt liegt, gibt es 2% Abschlag. Zuschläge bringt dagegen die gute Erreichbarkeit von Arzt, Apotheke, Schule, Kindergarten (plus 2%) bzw. der Bergwaldgebiete am Rande der Stadt (plus 5%).
Online-Rechner und Download/Kauf der Broschüre Unter www.freiburg.de/mietspiegel ist ein Online-Rechner zu finden, der das Ergebnis mit wenigen Klicks und Eingaben präsentiert. Auf dieser Seite steht auch die Mietspiegel-Broschüre zum kostenlosen Download bereit. Als gedruckte Version kostet die Broschüre 7,50 Euro. Sie kann im Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen (Tel. 0761/201-5302) bestellt oder in folgenden Dienststellen gekauft werden: Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, Fahnenbergplatz 4; Bürgerservice, Fehrenbachallee 12; Bürgerberatung am Rathausplatz 2-4; und in manchen Ortsverwaltungen.